今年6~7月,渣打銀行的分析員採訪了全國6個城市的30位地產公司高管,此前這樣的採訪已經進行了9次。這新竹買屋一次採訪格外引人註意,因為他們新近公佈的結論是:“我們認為此次調研結果表明,中國房地產行業艱難時期還在前方。”
  近數月來,中國房地產驟然“變質”,頗讓人意外。之前,人們已經看遍了各種房地產的“限制”,從戶口到單價,從套數到貸款,不一而足,卻仍讓這個市場燒紅了心。現在,人們又要接受各種“取消”了,住商情趣用品只是這個市場似乎仍要冷下去。
  8月18日,國家統計局發佈7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,70個大中城市中,價格環比下降的城市有64個,是自2011年1月以來近43個月下降城市數量之最,創近10年環比最大跌幅。與此同時,各大城市庫存激增,銷售銳減,下行之勢似買屋無法阻擋。
  渣打銀行的調查與此互為印證:建築活動在持續放緩,6城市的30家受訪開發商中,表示所在城市同行的建築活動正在放緩的開發商數量持續上升,達到24家;土地市場明顯降溫,30家開發商中有21家表示,未來3~6個月企業無拿地計劃;住宅銷售正趨惡化,有巢氏房屋即使開發商不斷降價,30家受訪開發商中,18家稱企業所在城市同行的住宅銷售已經惡化,持此觀點的企業數量為自2012年初第5次調研以來的最大值。
  這種現象背後的實質是買家的日益稀缺。有報道稱,經驗豐富的投資客正在尋覓新的渠道,外接式硬碟以替代失落的房地產。他們借用李嘉誠的話“不掙最後的銅板”,以示對這個市場失去了興趣。“早些年只要一撒網,都能掙到錢,而且還不乏大魚,現在只剩下小魚小蝦米,再不撤,恐怕自己都被套進去。”一位炒房8年的投資客說,市場的變化令其警惕,擔心在這場擊鼓傳花的游戲中自己成為最後的接花者。
  面對當前的局面,除了華遠董事長任志強和路勁董事長單偉豹外,多數房地產大佬已經對市場低頭。他們認識到,傻子都能賺錢的時代已經結束,市場縱然沒有崩盤危險,也必須經歷一波大浪淘沙。新城發展控股高級副總裁歐陽捷甚至表示,未來5年房地產基調是“去庫存”。
  民生證券研究院副院長管清友在列數“中國經濟存在四大隱憂”時首提即是房地產。他認為,與2008年和2011年的兩次地產調整周期相比,這次的問題更加嚴重。因為前兩次地產調整主要是受到了貨幣政策收緊或限購政策加碼等外部因素的衝擊,今年地產銷售和投資的下滑是高按揭利率和高房價下的內生性收縮,因此對政策的敏感性降低。同時,對比三次放鬆政策,前兩次均有多次降準和降息這種強刺激政策,並伴隨著按揭利率的較大折扣,而今年的情況是,雖有央行的窗口指導,但銀行負債成本的系統抬升增大了按揭利率的剛性,今年二季度按揭利率不降反升。另外,目前限購政策鬆動的城市,人均房屋保有量較高,投資屬性明顯,因此在房價沒有可觀漲幅預期下,限購放開對需求的貢獻有限。
  不過,開發商並未現慌張之相。畢竟他們的融資情況尚未到壓力點。根據渣打銀行的調查,目前開發商違約並不普遍:多數開發商表示未聽聞任何同行違約事件。較之拖欠政府和信貸機構付款,開發商拖欠供應商付款的現象更為普遍。然而,這種狀況還能堅持多久是個問題。因為多數受訪開發商感到由兩大融資來源(銀行和信托)融資的難度均有所增大,而成本也在上升,潛在違約風險明顯加大。  (原標題:調研顯示)
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